إستشارة قانونية

لقد قام والدي رحمه الله في قائم حياته ببيعي كامل حق رقبة محل السكنى الذي على ملكه بمقتضى عقد بيع قانوني محرر لدى محامي و قد عرّف والدي بإمضائه لدى المصالح البلدية وإعترف صلب العقد أنه تسلم ثمن المبيع كاملا و إمضائه أسفل العقد يعدّ وصلا في الخلاص كما أمضى المحامي ثم إن والدي في قائم حياته قام بإرسال عدل منفذ إلى شقيقي ليعلمه بأنه قام ببيع كامل محل السكنى لي و أنه لم يعد يملك شيئا وقد إطلع شقيقي شخصيا على محضر الإعلام بإنتقال الملكية وقام بالإمضاء عليه شخصيا و مرد تصرف والدي رحمه الله هذا حتى لا تقوم زوجة شقيقي بطردي رفقة والدتي من المحل إثر وفاته نظرا لكرهها الشديد لنا .
وإثر وفاة والدي عرفت على إمضائي لعقد البيع لدى المصالح البلدية وقمت بتسجيله وتحصلت على شهادة ملكية فما راعني إلا وشقيقي يرفع دعوى لإبطال عقد البيع والتشطيب على شهادة الملكية بدعوى أني أمضيت على العقد بعد وفاة والدي وبذلك أكون قد تعاقدت مع ميت مستندا إلى أحكام الفصل 35 من م.ا.ع الذي يقتضي صراحة بما يلي:لايمنع اتمام العقد وفاة من صدر منه الإيجاب أو تقييد تصرفه بعد صدور الإيجاب منه إذا صدر القبول من الطرف الآخرقبل علمه بوفاة صاحب الإيجاب أو تقييد تصرفه "ويضيف شقيقي في دعواه أنه لا جدال أني علمت بوفاة والدي في إبّانها ولا جدال أن القبول حصل منّي بعد وفاة والدي لذلك فإن عقد البيع باطل حسب زعمه أما محضر الإعلام بإنتقال الملكية الذي أرسله إليه والدي في قائم حياته فقد إدعى شقيقي أن ذلك المحضر ملغى وباطل ويتسم بالشمول والعمومية وقد أرسله إليه والدي بغاية التشفي منه وإشعاره بإقصائه من الميراث .
فهل أن إمضاء المشتري في عقود بيع العقارات شرط من شروط صحّة العقد أو شرط من شروط إثبات العقد ؟؟وهل بإمكان القاضي الحكم بإبطال عقد البيع والإذن لحافظ الملكية بالتشطيب على شهادة الملكية حسب مقتضيات الفصل 35 من م.ا.ع ؟

أخي نسر الخضراء في الأصل إنّ عملية البيع قد تمت في قائم حياة والدك على حقّ الرقبة و أمّا حق الإنتفاع فقد بقي بيد البائع والدك طيلة حياته هذا من ناحية و من ناحية أخرى فإن والدك قد أعلم شقيقك بذلك أي أنّ شقيقك قد كان على علم بعملية البيع فضلا على أنك كنت تتصرف في العقار في قائم حياة والدك الذي لم يمانع في ذلك وهذا التصرف يعتبر تصديقا على العقد و بالتالي فإن إمضائك على العقد بعد وفاة والدك ليس له أي تأثير على صحّة العقد علاوة على أن أحكام الفصل 32 من م.ا.ع إقتضت أنّ الجواب يعتبر موافقا للإيجاب إن إكتفى المجيب بقبوله أو أجرى العمل بالعقد بلا شرط.
وحيث إقتضت أحكام الفصل580 من م.ا.ع :" إذا وقع من المتعاقدين ما يدل على الرضاء بالبيع و إتفقا على الثمن و المثمن و على بقية شروط العقد إنعقد البيع بينهما"
وحيث إقتضت أحكام الفصل 675 من م .ا.ع أن :"إلتزام المشتري منحصر في أمرين وهما دفع الثمن و قبض المبيع "
و حيث الثابت في العقد المبرم بينك و بين والدك و مما لا نزاع فيه أن المرحوم والدك قد تسلم منك ثمن المبيع وهو منصوص عليه صلب بنود عقد البيع المبرم بينك وبينه .
بالإضافة إلى أنّ عقد البيع الذي يريد إبطاله شقيقك هو عقد مكتمل الشروط و الأركان حيث توفرت فيك وفي والدك شروط الأهلية و الرضا و إتفقتما على الثمن و المثمن بعد الرؤية و التقليب و دفعت الثمن لوالدك و تسلمت المبيع وهذا كله منصوص عليه صلب العقد المبرم بينك و بين المرحوم والدك .
و حيث جاء في القرار التعقيبي المدني عدد 10383 المؤرخ في 18/10/1984 نشرية محكمة التعقيب لسنة 1985 أنه : " يعتبر البيع تاما و حائزا لوجوده القانوني بتوافر أركان ذلك الوجود وهي أهلية و رضاء و محل وسببا تنتقل الملكية و تسري عليه جميع التعهدات الخاصة إذا وقع بين المتعاقدين ما يدل على الرضاء بالبيع و إتفقا على الثمن و المثمن و على بقية شروط العقد"
و حيث جاء في القرار التعقيبي المني عدد 11968 المؤرخ في 15 /07 /1985 نشرية محكمة التعقيب لسنة 1986 أنه :"مجرد الإتفاق بين المتعاقدين على الثمن و المثمن و على بقية الشروط ينعقد به البيع بين الأطراف و تنتقل به الملكية من تاريخ وقوعه و تترتب عليه جميع التعهدات الخاصة بالبيع"
وحيث جاء في القرار التعقيبي المدني عدد 12610 المؤرخ في 19 /11 /1985 نشرية محكمة التعقيب لسنة 1986 أنّه:" يتم عقد البيع إذا ما وقع الإتفاق على المبيع حدا و موقعا و على الثمن و المثمن و على قبض المال و على تحويز المشتري بمشتراه "و هذا كله منصوص عليه أيضا صلب العقد المبرم بينك وبين المرحوم والدك [الحدّ و الموقع].
إذن فالإمضاء في حدّ ذاته ليس شرطا من شروط صحة العقد بل شرطا من شروط الإثبات وأنت ليست لك مشكلة إثبات طالما أنك قمت بدفع الثمن و الحوز ودفع مصاريف التسجيل و السؤال الذي يطرح نفسه ما هي صفة شقيقك لكي يقوم بدعوى في إبطال العقد ؟؟ ستقول لي بصفته وريث في هاته الحالة ساجيبك بأن صفة الوراثة قد إنتفت لديه بمجرد أن أعلمه والدك رحمه الله في قائم حياته بأنه قد باع لك المنزل و لم يعد يملك شيئا فلماذا ينتظر وفاته لكي يقوم بدعوى في الإبطال .
ثم بربّك هل أن الفصل 35 من م .ا.ع ينطبق على contrat أو على pré contrat؟؟ حسب معلوماتي البسيطة الأرجح أنه ينطبق على pré contrat في حين أن عقدك مع والدك رحمه الله تام الشروط من إتفاق عل ثمن ومثمن و إيجاب و قبول بل و أذهب معك إلى أبعد من ذلك كان بإمكانك تسجيله بدون التعريف على إمضائك بل و أتحدى أيا كان أن يمدني بفصل قانوني واحد يشترط تعريف المشتري على إمضائه لكي ينعقد العقد أو بحكم أو قرار تعقيبي واحد يقضي بإبطال عقد بيع نظرا لعدم قيام المشتري بالتعريف بإمضائه .
ختاما أتمنّى لك حظا سعيدا و أبشرك منذ الآن أنك ستكسب قضيتك .

شكرا لك سيادة المستشار و ألف شكر من أعماق قلبي لقد بدّدت حيرتي و أثلجت صدري

مرحبا بك أخي العزيز و أرجو أن تعم الفائدة

جوابا على وجوبية التعريف بإمضاء المشتري، نلفت نظر "المستشار القانوني" إلى أحكام الفصل 378 من مجلة الحقوق العينية التي أوجبت التعريف بإمضاء الاطراف المتعاقدة لدى السلط التي خصها القانون بذلك.
والسلام

إلى السيد khaledtn لقد نصّ الفصل 378 إمضاءات الأطراف الموضوعة أسفل الكتائب غير الحجج الرسمية يجب أن تكون معرفا بها قبل تقديمها من طرف إحدى السلط التالية : ـ رؤساء المحاكم الابتدائية وحكام النواحي. ـ الولاة ومعتمديهم. ـ رؤساء البلديات. ـ مدير الملكية العقارية. وإذا كان الأطراف غير قادرين على الإمضاء أو لا يحسنونه تجب تلاوة الكتب عليهم لدى إحدى السلط المذكورة بمحضر شاهدين يحسنان الإمضاء ويتمتعان بأهلية التعاقد وتشهد السلطة المتعهدة بأنها تعرف الأطراف أو أن هويتهم ثبتت لديها بواسطة الشاهدين المعروفين من طرفها كما تشهد بأن هؤلاء الأطراف قد صرحوا بأنهم استوعبوا مضمون الكتب وقبلوا شروطه ثم تمضي محضر التلاوة مع الشاهدين كما يضع الأطراف الحاضرون علامة إبهامهم ما لم تثبت كما يجب استحالة ذلك.
أي أنّنا عندما نتعمق في مضمون الفصل المذكور أعلاه نلاحظ أن المشرّع قد إشترط أن يكون الكتب ثابت التاريخ قانونا وفي إستشارة الأخ نسر الخضراء نلاحظ أن البائع الذي هو في حقيقة الأمر والده قد إعترف صلب العقد صراحة أنه قد تسلم ثمن المبيع و إمضاءه أسفل العقد يعدّ وصلا في الخلاص و قد قام بالتعريف بإمضائه لدى السلط البلدية .لذلك فالأمر محسوم و البيع قد تمّ قانونا و يصبح التعريف بإمضاء المشتري من باب المزايدة القانونية و في هاته الحالة يمكن للقباضة المالية أن تقبل بتسجيل العقد بدون التعريف بإمضاء المشتري [أي أن تقتصر على مجرّد إمضاء المشتري و التعريف بالإمضاء بالنسبة للبائع] و نفس الشأن بالنسبة لإدارة الملكية العقارية.
لذلك أكرر للأخ نسر الخضراء أنّ عقد البيع الذي يريد إبطاله شقيقك هو عقد مكتمل الشروط و الأركان حيث توفرت فيك وفي والدك شروط الأهلية و الرضا و إتفقتما على الثمن و المثمن بعد الرؤية و التقليب و دفعت الثمن لوالدك و تسلمت المبيع وهذا كله منصوص عليه صلب العقد المبرم بينك و بين المرحوم والدك .ولن يكسب شقيقك قضية الإبطال و لو قام بتغيير مسار بزوغ الشمس من الشرق إلى الغرب ختاما أكرر أخوكم المستشار القانوني دائما في خدمتكم و السلام .

يا سيادة المستشار أنت رجل قانون محنّك لقد خسر شقيقي القضية في الطور الإبتدائي و قد تركّز المحامي الذي أنبته في القضية على إجابتكم على إستشارتي يا سيادة المستشار القانوني حقّا أنت رجل رائع .

لا شكر على واجب أخي النسر و اعلم أنه و لئن كان القاضي الجزائي هو قاضي وجدان عكس القاضي في المادة المدنية فهو مقيد بنصوص صارمة و محددة و له حيّز ضيق للإجتهاد لذلك أفدتك منذ البداية أنّ شقيقك يخبط خبط عشواء في البحر و كان من الأجدر بمحاميه أن يعلمه منذ البداية أنه لا فائدة من نشر هذه القضية لأنه من النادر في بلادنا فسخ العقود و التشطيب على شهائد الملكية خصوصا إثر التسجيل و الترسيم في إدارة الملكية العقارية إلاّ في حالات معينة مثل الغبن و الإكراه و التغرير و التهديد و العته و مرض الموت مع شريطة الإثبات .